Hukuk Genel Kurulu 2017/1535 E. , 2021/1369 K.
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının 10.10.2002 tarihli kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin maliki bulunduğu taşınmazda 1 Amerikan Doları (USD) karşılığında kiracı olduğunu, davalının ödemekte olduğu kira bedeli emsallerinin çok altında kaldığından müvekkili tarafından Antalya 10. Noterliğinin 20.09.2012 tarihli ve 30800 yevmiye numaralı ve 27.08.2013 tarihli ve 27703 yevmiye numaralı ihtarnameler keşide edilerek yeni dönem kira bedelinin 12.650TL olarak belirlendiğinin bildirildiğini, davalının kira bedelinde herhangi bir artışa gitmediğini ileri sürerek 10.10.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 12.650TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı vakfın kurucusu merhum Prof. Dr. Dr. ......’un 22.07.2002 tarihli dilekçesinde, şimdilik vakıftan vakfa mal devri yapılmayacağı için aylık 1 USD karşılığında kiralama yoluna gidildiğinin ifade edildiğini, mevcut mevzuat gereğince bir vakfın başka bir vakfa taşınmaz bağışına olanak tanınmadığından dava konusu yerin sembolik bir bedelle müvekkiline kiralama yoluna gidildiğinin aşikar olduğunu, buradaki sembolik değerin davacı vakfın, müvekkili vakfa söz konusu taşınmazı kiralama yoluyla mı yoksa bedelsiz mi tahsis ettiğini göstermesi açısından haklılıklarını ispata kâfi olduğunu, davacının müvekkili aleyhine İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/920 E., 2013/437 K. sayılı dosyası ile tahliye davası açtığını, mahkemece ret sebebi olarak dar kapsamda kiracılık ilişkisinin olmadığı gerekçesine dayanıldığını ve bilirkişi raporuna atıfta bulunularak davanın reddedildiğini, kararın henüz kesinleşmediğini, kira sözleşmesinin hususi özelliklerine bakıldığında yenilenecek kira dönemleri için kira bedelinin güncelleneceğine dair bir ifadenin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.03.2014 tarihli ve 2013/710 E., 2014/203 K. sayılı kararı ile; 13 daire ve 5 dükkandan oluşan davaya konu edilen taşınmazlar için davalı vakfın 1 USD karşılığında kirada oturmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı, 1 USD’den sonra 12.650TL olarak kira tespiti istenmesinin zor anlaşılabilir bir durum olduğu, ilk sözleşmenin 2002 yılında yapıldığı dikkate alınacak olursa 2012 yılına kadar 1 USD karşılığında bu kadar kişinin söz konusu mecurları kullanmasının izahtan uzak olduğu ancak her iki tarafın vakıf olduğu hususu dikkate alındığında, vakıftan vakfa mal devrinin hukuken mümkün olmaması nedeniyle ancak görünürde bir sözleşme yapıldığı, tarafların asıl muradının kira sözleşmesi yapmak olmadığı dolayısıyla aralarında da kira sözleşmesi olmadığı kanaatine varıldığı, İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davanın bu davanın öncüsü anlamında tahliye talebini içermesi, anılan mahkemece tahliye talebinin reddedilmesi ve kararın Yargıtaydan düzeltilerek onanmasının (akde aykırılığın giderilmemesi nedeniyle davalıya ihtarname çekildiğinde süre verilmediğinden bahisle) taraflar arasında kira sözleşmesinin olduğuna dair bir kanaat oluşturmadığı, bu durumda bir görünürdeki sözleşme bir de görünmeyen ve tarafların zımnen aralarında fikir birliği ettikleri bir sözleşme olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 11.06.2014 tarihli ve 2014/6617 E., 2014/7725 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiş ve akde aykırılık nedeniyle tahliye davasının reddine ilişkin İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/920 E-2013/417 K sayılı dosyası ile verilen karar gerekçesi davalı tarafından temyiz nedeni yapılmaksızın kesinleştiğinden taraflar arasındaki kira ilişkisi kabul edilmiştir. Bu itibarla mahkemece sözleşme kapsamı, süresi ve çekilen ihtar da gözetilerek işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde red kararı verilmesi bozmayı gerektirmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.11.2014 tarihli ve 2014/565 E., 2014/752 K. sayılı kararı ile; İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesince akde aykırılık nedeniyle tahliye talebinin reddine dair hüküm kurulduğu, Yargıtay tarafından akde aykırılığın giderilmemesi nedeniyle davalıya (vakfa) süre verilmediği gerekçesiyle kararın düzeltilerek onandığı, davada tahliye talebinin reddedilmesinin kira ilişkisinin kabulü anlamına gelmeyeceği, “taşınmazın boşaltılması” talebinin reddi olarak yorumlanması gerektiği, ilgili mahkemece verilen ret kararının gerekçesi ile düzelterek onama kararının gerekçesinin farklı olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, taraflar arasında kira ilişkisinin bulunup bulunmadığı buradan varılacak sonuca göre kira bedelinin tespit edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.
15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
21. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup sözleşmenin 32. maddesinde kira sözleşmesinin uzatılmasının sözleşmenin hitam tarihi olan 10.10.2012 tarihinden bir yıl önce tarafların birbirlerine yazılı olarak müracaat ederek günün şartlarına göre yapılacağı kararlaştırılmıştır.
22. Davalı vekili, mevcut mevzuat gereğince bir vakfın başka bir vakfa taşınmaz bağışına olanak tanınmadığından dava konusu yerin sembolik bir bedelle müvekkiline kiralama yoluna gidildiğini, buradaki sembolik değerin davacı vakfın, müvekkili vakfa söz konusu taşınmazı kiralama yoluyla mı yoksa bedelsiz mi tahsis ettiğini göstermesi açısından haklılıklarını ispata kâfi olduğunu iddia etmiş ve Mahkemece, vakıftan vakfa mal devrinin hukuken mümkün olmaması nedeniyle ancak görünürde bir sözleşme yapıldığı, tarafların asıl muradının kira sözleşmesi yapmak olmadığı dolayısıyla aralarında da kira sözleşmesi olmadığı kanaatine varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı tarafından aynı kira sözleşmesine ilişkin olarak davalı aleyhine açılan ve İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/920 E., 2013/437 K. sayılı dosyasında görülen kiralananın tahliyesi davasının gerekçeli kararında, “…davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 10.10.2002 başlangıç ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.”, “Taraflar arasında imza ve içeriğinde uyuşmazlık çıkartılmayan 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşmenin…” ibarelerine yer verilerek davalı kiracıya gönderilen ihtarnamede akde aykırılık olarak belirtilen hususların giderilmesi için süre verilmeden tek taraflı olarak akdin feshedildiğinin bildirildiği, ayrıca alınan bilirkişi raporunda, yapılan keşifte ve dosyada bulunan tüm belgelerde davacının belirttiği gibi akde aykırılığın söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, anılan kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 27.01.2014 tarihli ve 2014/458 E., 2014/954 K. sayılı kararıyla “Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü ile kiracıya yüklenen yükümlülüğe aykırı davranılması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle taşınmazın tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Somut olayda; konut ve çatılı işyeri olan dava konusu kiralanan taşınmazda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin talep edilmesi gerekirken davacı kiraya veren tarafından keşide edilen ihtarname ile akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmemiştir. Mahkemece sadece akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmediği gerekçesiyle davanın reddedilmesi gerekirken işin esasının da incelenerek davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de bu yüzden kararın bozularak yeniden duruşma yapılmasında fayda görülmediğinden sonucu itibariyle doğru kararın bu gerekçe ile düzeltilerek onanmasına” karar verildiği anlaşılmaktadır.
23. Bu durumda, taraflar arasında imzası inkar edilmeyen 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğinden ve akde aykırılık nedeniyle tahliye davasının reddine ilişkin İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/920 E., 2013/417 K. sayılı dosyası ile verilen karar gerekçesi davalı tarafından temyiz nedeni yapılmaksızın kesinleştiğinden taraflar arasında kira ilişkisinin bulunduğunun kabulü gerekir.
24. O hâlde, mahkemece; sözleşmenin kapsamı, süresi ve çekilen ihtarnameler de gözetilmek suretiyle işin esasının incelenerek kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir.
25. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
