14. Hukuk Dairesi 2016/4953 E. , 2019/1295 K.
14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.06.2012 ve 04.06.2013 gününde verilen dilekçeler ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 15.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında noterde yapılan 12.06.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin 7481 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edeceği binadan sözleşmeye göre yükleniciye düşen zemin kat 3 No'lu bağımsız bölüm dükkanın davalı yüklenici tarafından müvekkili ile aralarında noterde yaptıkları 23.08.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline satışının vadedildiğini, satış bedeli olan 100.000,00TL'nin nakden ve peşinen ödendiğini, ayrıca satış vaadi sözleşmesinin 12.09.2011 tarihinde tapuya şerh edildiğini, şerhe rağmen dava konusu dükkanın davalı arsa sahipleri tarafından 22.03.2012 tarihinde davalı ...'a devredilmiş olup anılan davalının her üç davalının da vekili olan Av. ...'ın eşi olduğunu öğrendiklerini, bu nedenlerle devrin muvazaalı olduğunu ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalılar vekili, davacı ile müvekkili yüklenici şirket arasında yapılan sözleşmenin gerçekte bir satış vaadi olmayıp dava dışı ... ile müvekkili şirket arasında yapılan 11.06.2010 tarihli (adi yazılı) sözleşmenin teminatı niteliğinde olduğunu, anılan sözleşmeye göre dava konusu 3 No'lu bağımsız bölüm dükkanın dava dışı ...'a binanın elektrik işlerini yapması karşılığında verileceğinin kararlaştırıldığını, edimini yerine getirmemesi üzerine müvekkili şirket ile davacı ve dava dışı ... arasında yapılan 20.08.2010 tarihli (adi yazılı) sözleşme ile dava konusu dükkanın iş karşılığı verileceği ve satış vaadinin iş sahibi ...'ın isteği üzerine davacıya yapılacağı hususlarında anlaşmaya varıldığını, ancak davacının da elektrik işlerini yapmadığı gibi satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bedeli de ödemediğini; müvekkili arsa sahipleri yönünden ise davalı yüklenici şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmediğini, binaya iskan ruhsatı alınarak kat mülkiyeti kurulması yükümlülüğünün yüklenici şirkete ait olup bu işlerin yapılmaması nedeniyle davacının alacağın temliki hükümleri uyarınca tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını; müvekkili ... yönünden ise dava konusu dükkanı doğrudan mal sahiplerinden satın aldığını, iyiniyetli 3. kişi olup satış vaadi sözleşmesinin kendisine yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı yüklenici şirketin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen 3 No'lu bağımsız bölüm dükkanı, dava konusu taşınmazda inşa edilen 15 daire ve eklentilerinin malzeme ve işçilik dahil tüm elektrik işlerini yapması karşılığında 11.06.2010 tarihli konut yapı ve satış ek sözleşmesi ile dava dışı ...'a devretmeyi üstlendiği, ayrıca davalı yüklenici şirket ile davacı ve dava dışı ... arasında 20.08.2010 tarihinde satış vaadi sözleşmesine ek bir sözleşme imzalanmış olup dava konusu dükkanın ...'ın isteği üzerine davacıya satışının vadedildiği hususunda anlaşmaya varıldığı, buna rağmen gerek dava dışı ... gerekse davacı tarafından elektrik işlerinin yapılmadığı, bu nedenlerle dava koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre, Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Öte yandan, hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu bağımsız bölüm, arsa sahipleri tarafından davalı ...'a 22.03.2012 tarihinde satış yoluyla devredilmiş olup davalılar vekili müvekkili ...'ın iyiniyetli olduğunu savunmuş ise de her üç davalının da vekili olan Av. ...'ın anılan davalının eşi olduğu, ayrıca dava konusu bağımsız bölümün davalı ...'a satış tarihinden önce davacı ile davalı yüklenici şirket arasında noterde yapılan 23.08.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 12.09.2011 tarihinde tapuya şerh verildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, davacı vekili tarafından, davalı ... ile ona satış yapan davalı arsa sahipleri ve davalı yüklenici şirket arasında el ve işbirliği bulunduğu; davalı kayıt sahibinin mülkiyeti, müvekkilinin satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunma hakkını bertaraf etmek kastiyle ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünden; malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının, dava konusu bağımsız bölümün davalı ...'a satışından önce satış vaadi sözleşmesinin 12.09.2011 tarihinde tapu kaydına şerh edildiği de gözönüne alınarak araştırılması zorunludur.
Diğer taraftan, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında noterde yapılan 12.06.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı yüklenicinin, 7481 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edeceği binadan sözleşme uyarınca kendisine düşen zemin kat 3 No'lu bağımsız bölüm dükkanı davacı ile noterde yaptıkları 23.08.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı vadettiği, sözleşmede satış bedelinin nakden ve peşinen ödenmiş olup dava konusu dükkanın davacıya teslim edildiğinin ayrıca belirtildiği; davalı yüklenici şirket ile dava dışı ... arasında yapılan 11.06.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede ise yüklenici şirket tarafından 7480 ve 7481 No'lu parseller üzerinde inşa edilecek binaların elektrik işlerini yapması karşılığında 7480 No'lu parsel üzerinde yapılacak 3 adet dükkandan oluşan tek katlı binadan yükleniciye düşecek zemin kat 3 No'lu bağımsız bölüm dükkanın dava dışı ...'a devredileceğinin kararlaştırıldığı; ancak anılan sözleşmeye konu taşınmazın, dava konusu olmayan 7480 No'lu parsel üzerinde yapılacak binanın zemin kat 3 No'lu bağımsız bölümü olduğu gibi davalı yüklenici ile davacı ve dava dışı ... arasında yapılan 'satış vaadi sözleşmesine ek sözleşme' başlıklı 20.08.2010 tarihli sözleşmede de 7481 No'lu parsel üzerinde inşa edilmekte olan 3 No'lu bağımsız bölümün ...'ın isteği üzerine satış vaadi sözleşmesi ile davacıya devredildiğinin, bu devir ile satıcı firmanın 11.06.2010 tarihli sözleşmenin gereğini yerine getirmiş olup ...'ın bir daha tapunun kendisine devrini isteyemeyeceğinin belirtildiği anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece, öncelikle dava konusu bağımsız bölümün davalı ...'a 22.03.2012 tarihli satış işleminin muvazaalı olup olmadığı hususunun yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda tarafların delilleri de toplanmak suretiyle birlikte değerlendirilerek araştırılması; bu işlemin muvazaalı olduğunun tespit edilmesi halinde, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında noterde düzenleme şeklinde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunduğundan, mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak 12.06.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeye konu 7480 ve 7481 parsel (eski 1559 ve 1560 parsel) sayılı taşınmazlar üzerindeki inşaatın getirilen fiziki seviyesinin saptanması, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak eksik işler varsa bu işlerin bedelinin tespit edilmek suretiyle depo etmesi için davacıya uygun bir süre verilmesi, bu bedel depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından davacının tapu iptali ve tescil isteminin hüküm altına alınması, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 14.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
