Hukuk Genel Kurulu 2017/661 E. , 2018/1123 K.
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İstanbul 3. Tüketici Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 22.07.2010 gün ve 2007/465 E., 2010/590 K. sayılı kararın davalılar ... İnşaat ve Ticaret A.Ş. (... A.Ş.) ile T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 19.04.2012 gün ve 2011/645 E., 2012/10832 K. sayılı kararı ile;
“…Davacı, ... Olympiakent adıyla bilinen projede yer alan daireyi davalı TOKİ adına vekaleten davalı ...Ş.’den “ Taşınmaz Satış Sözleşmesi” ile satın aldığını, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede müşterilerine satın alacakları daire/villa ile birlikte 1 milyon m2 arazi üzerinde, 450 bin m2 yeşil alan içerisinde 50.000 ağaçla çevrili, yüzme havuzları, yürüyüş, koşu ve bisiklet parkurları, buz pateni ve buz hokeyi pistleri, basketbol ve tenis kortları, İlköğretim okulu, ticaret merkezi, vb. beklentilerin üzerinde sosyal ve sportif imkanlar sunarak, kaliteli, sağlıklı, güvenli ve huzurlu bir yaşam alanı inşa ve teslim edileceğinin ilan edildiğini, ancak sitenin genel çevre duvarının ve demir parmaklıklarının dahi büyük ölçüde tamam olmadığını ve vaat edilen “ 24 saat özel güvenlik” sisteminin işlemediğini, site çevresinin 50.000 ağacın varlığı bir yana neredeyse çıplak bir görüntüye sahip olduğunu, site içinde site sakinlerine ait olacağı vurgulanan özel yaşam ve spor kompleksi vaat edilmesine rağmen vaad edilen spor kompleksinin Toki’ye ait 518 nolu ada üzerinde kaldığını ve fiili durumu itibarıyla çevre duvarı ve güvenliğinin olmaması sebebiyle kamuya açık hale dönüştüğünü, davalıların yaptıkları reklam ve tanıtımlarla kendisini kasten yanılttıklarını ve ayıplı mal sattıklarını, bu nedenle dairede önemli bir değer kaybı bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, ıslah ile talebini 16.144.00 TL’ye çıkartmştır.
Davalı ... İnşaat..A.Ş., davalı Toki’ye vekaleten satış yaptıklarını, hukuken taraf olmadıklarını beyanla davanın husumetten reddi gerektiğini, esas yönden de satılan taşınmazda ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Davalı Toki, inşaatın onaylı projeye uygun yapıldığını, tanıtım ve reklam broşürlerine aynen uyulduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, 518 adadaki spor kompleksinin proje kapsamında bulunmadığını, her sitenin yüzme havuzlarının ve sosyal tesislerinin olduğunu, her sitenin demir parmaklıklı duvarının bulunduğunu, dışarıdan birinin kontrolsüz girişinin mümkün olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile 1.000.00 TL nin dava tarihinden, 15.144.00 TL nin ıslah tarihinden itibaren faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmiş; Hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir. Davacı, satıcı TOKİ’ye vekaleten ... İnşaat ve ticaret A.Ş’den “ ... Olympiakent ” adlı projeden daire satın almış ve aldığı bu bağımsız bölüm davacıya tapuda devir edilerek fiilen de teslim edilmiştir. Davacı, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede yapılması ilanlarla vaad edilen hususların yerine getirilmediğini, özellikle 518 nolu ada üzerine inşa edilen spor kompleksinin tapusunun bağımsız bölüm maliklerine verilmeyip, TOKİ üzerinde bırakıldığını ve spor kompleksinin sadece site sakinlerinin kullanımına sunulması gerekirken, kamuya da açıldığını, ileri sürerek, bu ayıplar nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir. Davacının davasında tanımladığı bu durumun (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2.11.2011 gün ve 2011/13-453 esas 2011/651 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere) açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için her hangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Ayrıca davacının 4077 sayılı kanunun 4.maddesi gereğince malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı da tartışma konusu değildir. Öyle ise mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksine düşüncelerle ve yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir...”
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava eksik ifa iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili müvekkilinin “... Olympiakent” adıyla bilinen projede yer alan taşınmazı dava dışı Erhan Tetik'ten devraldığını, taşınmazın davalı ...Ş. tarafından taahhüt edildiği şekliyle kendisine geçtiğine dair 09.06.2006 tarihli devir sözleşmesi imzaladıklarını, daireyi 06.07.2006 tarihinde teslim aldığını, ... A.Ş.'nin markasına TOKİ'nin kamu kurumu olmasına güvenilerek satın alınan dairenin reklam ve ilanlarına uygun yapılmadığının sonradan anlaşıldığını, sitenin genel çevre duvarlarının ve demir parmaklıklarının olmaması sebebiyle güvenlik sisteminin taahhütlere uygun çalışmadığını, girişlerde herhangi bir kontrol yapılmadığını, çevre yeşillendirme ve peyzaj konusundaki vaatlerin tutulmadığını, sitede 50.000 ağaç bulunmadığı gibi neredeyse çıplak görünümde olduğunu, peyzaj işlerinin yeni ve modern teknolojiler kullanılarak yapılacağı taahhüt edilmesine rağmen, bahçe sulamalarının hortumla yapıldığını, havuzların vaat edilen standartlarda olmadığını, spor kompleksinin site sakinleri dışında üçüncü kişilerin de kullanımına açık olduğunu, yürüyüş ve bisiklet parkurunun da kamuya açık hâle geldiğini, sosyal donatı alanları içinde ... Olympiakent isimli bir okul yapılacağı söylenmiş olmasına rağmen okulun başka ad altında öğretime başladığını, kendilerinin çeşitli yöntemlerle yanıltıldığını, satılan konutun gizli ayıplı olduğunu, dairede bu nedenle önemli bir değer kaybı bulunduğunu, yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile durumun anlaşılacağını ileri sürerek 08.04.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile birlikte 16.750 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ...Ş. vekili müvekkili şirketin davalı TOKİ’ye vekâleten satış yaptıklarını, hukuken taraf olmadıklarını, davanın husumetten reddi gerektiğini, satılan taşınmazda ayıp bulunmadığını, aksi düşünülse dahi süresinde ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı TOKİ vekili ise, inşaatın onaylı projeye uygun yapıldığını, tanıtım ve reklam broşürlerine aynen uyulduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, sosyal donatı alanlarının, okul, yeşil alan, spor ve ticaret tesisleri imar yollarının özel mülkiyete konu yapılamayacağını, bu yönde bir taahhüdün olmadığını, 518 adadaki spor kompleksinin proje kapsamında bulunmadığını, okulun bir mahalleye tahsisinin mümkün olmadığını, her sitenin yüzme havuzlarının ve sosyal tesislerinin olduğunu, her sitenin demir parmaklıklı duvarının bulunduğunu, dışarıdan birinin kontrolsüz girişinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur .
Yerel mahkemece, “... Olympiakent” projesinin vaziyet plânında, internet ilanlarında tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde spor kompleksinin gösterilmesi ve ... Olympiakent sitesinin etrafının tamamen tel örgü ile çevrilip üç ana giriş kapısı bırakılmak sureti ile tel örgü içerisinde kalan tüm tesislerin siteye ait olduğu izlenimi verildiği hâlde ancak bu tesislerin belediyeye terk ettiği alan üzerinde inşa edildiği, bu durumun alıcının satın alma kararını etkileyen bir konuda taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeni ile satıcının alıcıya karşı sorumlu olması gerektiği ve davacının on yıllık zamanaşımı süresinde bu davayı açabilecek olması nedeniyle davalı vekillerinin ayıp ihbarının süresinde olmadığına ilişkin savunmalarının yerinde olmadığı, davacının tazminat istemekte haklı olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile 16.144 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.
Davalılar ... A.Ş. ve TOKİ vekillerinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda karar başlığında yazılı gerekçeler ile bozulmuştur.
Bozma kararına karşı yerel mahkeme ilk karar gerekçelerinin yanında Hukuk Genel Kurulunun aksi yönde kararlarının mevcut olduğundan bahisle direnme kararı vermiştir.
Direnme kararı davalılar ... A.Ş. vekili ve TOKİ vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; buradan varılacak sonuca göre de, satıcının sorumluluğuna gidebilmek için, ayıp ihbarına gerek olup olmadığı, gerek varsa süresinde ayıp ihbarı yapılıp yapılmadığı ve uygulanacak zamanaşımı süresinin dolup dolmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Hâl böyle olunca uyuşmazlığın çözüme kavuşturulmasında öncelikle “eksik ifa” ve “ayıplı ifa” kavramlarının açıklanması faydalı olacaktır.
Ayıplı ifa ile eksik ifa birbirinden farklı kavramlar ise de, her iki kavram da özünde tarafların hukuki ilişki ile yükümlendikleri edimlerini, gerek kanun gerekse sözleşme ile öngörülen şartlara uygun, başka bir anlatımla gereği gibi ifa etmemeleri ile ilgilidir. Başka bir deyişle, sözleşmeye aykırı mal teslimi her zaman ayıplı bir malın verilmesi anlamına gelmez. Eksik ifa da bu anlamda sözleşmeye aykırı mal teslimi anlamını taşır.
Ancak eksik ifa sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması hâlinde söz konusu olur.
Ayıplı ifadan söz edilebilmesi için ise sözleşme ile kararlaştırılan malın, o malda bulunduğu belirtilen niteliklerin veya çeşidi yahut vasfı gereği malın taşıması gereken özelliklerinin mevcut olmaması gerekir.
Kanun ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olması olarak tanımlanabilen 'ayıp' ; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.
Maddi ayıp, malın yırtık veya lekeli olması gibi bir malda madden hata bulunması; hukuki ayıp, malın kullanımının üzerinde takyitler bulunması gibi nedenlerle hukuken sınırlandırılması iken, ekonomik ayıp malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.
'Ayıp' kavramı ile ilgili olarak somut uyuşmazlıkta yürürlük tarihi itibari ile uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 194’üncü maddesi;
“Bayi müşteriye karşı mebiin zikir ve vadettiği vasıflarını mütekeffil olduğu gibi maddi veya hukuki bir sebeple kıymetini veya maksut olan menfaatini izale veya ehemmiyetli bir suretle tenkis eden ayıplardan salim bulunmasını da mütekeffildir.
Bayi, bu ayıpların mevcudiyetini bilmese bile onlardan mesuldür.” düzenlemesini içermektedir. Buna göre bir maldaki ayıp; satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir.
Tüketici hukukunda ayıba ilişkin düzenleme ise, uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4’üncü maddesinde yer almaktadır.
Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte; devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Görüldüğü üzere; Borçlar Kanunu’ndaki 'ayıp' kavramı ile yukarıda açıklanan 4077 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesinde yer alan 'ayıp' kavramları birbiriyle örtüşmektedir.
4077 sayılı Kanun uygulamasında ayıplı maldan sorumluluk borçlar hukukunun yalnızca satıcıyı muhatap gösteren düzenlemelerinden daha geniş kapsamlı tutulmuştur. Anılan Kanun’un 4’üncü maddesinin üçüncü bendine göre ayıplı mal teslim edilmesi hâlinde ayıplı maldan ve tüketicinin sahip olduğu seçimlik haklardan satıcı ile birlikte imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına göre kredi veren ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur.
Bununla birlikte ayıpla ilgili seçimlik hakların kullanılması genel zamanaşımı (BK. 125) süresinden farklı düzenlendiği gibi tüketiciye ayıbın satıcıya bildirilmesi külfetini yüklemiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp, açık ayıp niteliğinde ise 4077 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren otuz gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede) ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise ortalama bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.
Eğer ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse, zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağından, açılan davanın süresinde olduğunun kabulü ile sonuca varılacaktır.
Aynı maddenin dördüncü bendinde ise konut satışları yönünden zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür.
Bu açıklamalar ışığında somut olay ele alındığında:
Davacı, “... Olympiakent” adıyla bilinen projede yer alan daireyi davalı TOKİ adına vekâleten davalı ...Ş.’den “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” ile satın almış; satın aldığı bağımsız bölüm davacıya teslim edilmiştir. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı hususların satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp mahiyetinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.
Ne var ki davacı 4077 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesi gereğince davalılara ayıp ihbarında bulunmamıştır.
Hâl böyle olunca, uyuşmazlığın yerel mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilerek tüketicinin ihbar külfetinin bulunmadığı kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi yerinde değildir.
Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.04.2016 gün ve 2016/13-45 E., 2016/511 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında sosyal donatı alanlarının siteye ait olmayan bir başka taşınmaz üzerinde inşa edilmiş olmasının eksik ifa teşkil ettiği, bu hâlde on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde tazminat talebinde bulunulabileceği, direnme kararının yerinde olduğu ve onanması gerektiği yönünde dile getirilen görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç: Davalılar ... İnşaat ve Ticaret A.Ş. vekili ve TOKİ vekili vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3’üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429’uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, aynı Kanun’un 440’ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 23.05.2018 gününde oy çokluğu ile karar verildi.
