20. Hukuk Dairesi 2017/9886 E. , 2020/2561 K.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 22/11/2012 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkilinin ... Ltd. Şti. Şirket Merkezi olan ...'da gayrimenkul yatırımı, emlak alım satımı işleri ile iştigal eden bir firma olduğunu, uzun yıllardır ... ilçesinde faaliyet gösterdiğinden ticari olarak tanınan, bilinen ve güvenilir bir kuruluş olduğunu, müvekkilinin ... ilçesi Yazıcızade mahallesi 162 ada 261 sayılı parselde bulunan taşınmazı 30/03/2011 tarihinde ... Tapu Müdürlüğünün 2118 yevmiye numaralı işlemi ile taşınmazın malikleri ....'dan devraldığını, devir işlemi öncesinde müvekkilinin iş yerinin telefon ile aranarak, bu taşınmazın babası ve halasına ait olduğunu bildiren şahıs tarafından taşınmazların satılık olduğu bildirilerek tapu fotokopisinin müvekkile fax yoluyla gönderildiğini, ardından taşınmazın satışı hususunda anlaşıldığını ve satış işlemlerini yapmak üzere vekaletname almak üzere Bandırma 3. Noterliğine gidildiğini, burada Numan Tuna ve ...'ün kimliklerini ibraz etmesi üzerine vekaletname düzenlendiğini, ancak düzenlenen vekaletnamede tapu maliklerinin ibraz ettikleri kimlik bilgileri ile UYAP ortamından alınan kimlik bilgilerindeki düzenlenme tarihlerinin farklı olduğunu, bu durumun noterlikçe ve tapuda işlem yapan memurlarca da gözden kaçırıldığını, çalıntı kimlik ile işlem yapıldığını, gerçek tapu malikleri tarafından açılan dava sonucu tapunun iptaline karar verildiğini, böylelikle müvekkilinin mağdur olduğunu, bu nedenle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, ... ilçesi, Yazıcızade mahallesi 162 ada 261 parsel sayılı taşınmazın rayiç değerinin bilirkişi marifeti ile tespit edilerek olay tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, taşınmazın satışı için tapuda ödenen harç ve döner sermaye giderlerinin tespiti ile olay tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/92 E. - 2012/289 K. sayılı kararında hükmedilen 5.720,00.-TL avukatlık ücreti ve 1.167,34.-TL stopaj bedeli 2.227,50.-TL harç, 760,90.-TL yargılama gideri, 4.000,00.-TL avukatlık ücreti ve 800,00.-TL stopaj bedellerinin karar tarihi olan 01/12/2011 tarihinden itibaren davalıdan yasal faizi ile birlikte tahsiline (dava dilekçesinde dava değeri fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak suretiyle 65.000,00 TL olarak gösterilmiştir) karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... müdürlüğüne izafeten Hazine vekili 04/01/2013 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; TMK'nın 1007. maddesi gereğince açılan davada, davalı sıfatı Hazine'ye aittir. Oysa dava dilekçesi tapu müdürlüğüne tebliğe çıkarılmıştır. Dava dilekçesinin Maliye Bakanlığına tebliğinin gerekli olduğunu, oluşan zararın tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanmayıp hatalı vekaletnameden kaynaklandığını, bu sebeple Bandırma 3. Noterinin zarardan sorumlu olduğunu, olayda üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesecek nitelikte ağır kusurunun mevcut olduğunu, olayda davacının da kusurunun bulunduğunu, davacının basiretli bir iş adamı gibi davranmadığını, bu nedenle açılan davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; davanın kabulüne, 50.500,00 TL taşınmaz bedelinin ve 1.196,00 TL tapu harç ve masrafının 30.03.2011 tarihinden itibaren, 14.675,00 TL yargılama giderinin de tapu iptal davasının karar tarihi olan 01.12.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm tapu müdürlüğüne izafeten Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 07.11.2016 gün 6159-10204 E.K. sayılı ilamıyla bozulmuştur.
Hükmüne uyulan bozma kararında özetle “Somut olayda Medeni Kanunun 1007.maddesi gereğince davalı sıfatı Hazineye ait olup Hazineye izafeten Tapu Müdürlüğünün davalı olarak gösterilmiş olması ve Tapu Müdürlüğünün de Hazine vekili tarafından temsil edilmiş olması temsilcide yanılma hali olup, mahkemece bu durumun resen gözetilerek davanın Hazineye yönlendirilmesi için davacı yana olanak tanınması, Hazinenin delillerinin toplanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi....” gerektiği belirtilmiştir.
Mahkemece bozma kararına uyulmasının ardından yapılan yargılama sonunda; davanın kabulüne, 50.500,00 TL taşınmaz bedelinin ve 1.196,00 TL tapu harç ve masrafının 30.03.2011 tarihinden itibaren, 14.675,00 TL yargılama giderinin de tapu iptal davasının karar tarihi olan 01.12.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; tapu kaydının yanlış tutulması nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından; çekişmeli ... ilçesi Yazıcızade mahallesi 162 ada 261 parsel sayılı taşınmazın 562 m2 yüzölçümü ve arsa niteliği ile ½ şer payla ....isimli kardeşler adına tapuda kayıtlı iken ... ve ... isimli kişiler tarafından gerçek maliklerin kimlik bilgileri çalınmak suretiyle kendi fotoğraflarının olduğu sahte nüfus cüzdanı kullanılarak ve bu sahte nüfus cüzdanıyla malik ... yönünden alınan sahte sağlık raporu kullanılarak Bandırma 3. Noterliğinin 30.03.2011 tarih ve 3697 yevmiye numaralı vekaletnamesiyle dava dışı Mehmet Kiracıya taşınmazın satışı konusunda sahte vekaletname verildiği, bu vekaletnameye istinaden de 30.03.2011 tarih ve 2118 yevmiye numaralı işlemle taşınmazın tamamının 50.500,00 TL bedelle davacı şirkete satıldığı, malik ... yönünden hazırlanan sahte kimlikte düzenleme tarihinin farklı olduğu ve bu durumun tapu memurları tarafından fark edilmediği, her ne kadar tapuda gerçek maliklerin 1991 yılında murislerinden kalan dava konusu taşınmazın adlarına intikali ve tescili için dava dışı şahsa vermiş olduğu gerçek fotoğraflarının bulunduğu vekaletnameler bulunsa da maliklerin gerçek fotoğrafları ile sahte olarak tanzim edilen vekaletnamedeki fotoğraflar arasındaki farkın tapu memurlarınca fark edilmediği, söz konusu olay nedeniyle sanıklar ... ve ...’ın Bandırma Ağır Ceza Mahkemesinin 2013/18-162 sayılı kararıyla ikrarları da gözetilerek sahte nüfus cüzdanı, sahte sağlık raporu ve sahte vekaletname düzenleme eylemi nedeniyle resmi belgede sahtecilik suçundan ve tapudaki satış işlemi nedeniyle de nitelikli dolandırıcılık suçundan cezalandırılmalarına karar verildiği, Yargıtay 15. CD nin 25.9.2018 tarih ve 2015/6289-2018/5948 sayılı kararı ile esas olarak mahkumiyet hükmünün onandığı sadece usuli konuda kararın bozulmasına karar verildiği, ilgili dosyada davacı şirket temsilcisinin katılan olarak yer aldığı, gerçek tapu malikleri tarafından eldeki dosya davacısı şirket aleyhine açılan dava sonucunda da ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/92-289 sayılı kararı ile gerçek maliklerin kimliklerindeki gerçek fotoğraflar ile sahte vekaletname ve vekaletnamenin tanzimine esas teşkil eden sahte kimliklerdeki fotoğraflar arasında fark olduğu ve davacıların rızası dışında satışın yapıldığı gerekçesiyle tapunun iptaline karar verildiği, verilen kararın temyiz edilmeksizin 20.02.2012 tarihinde kesinleştiği, eldeki tazminat davasının ise 22.11.2012 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
Davacının tapu kaydına güvenerek satın aldığı taşınmazın tapu kaydının, akit işleminde sahte nüfus cüzdanı ve sahte vekaletname kullanılmasından dolayı yolsuz tescili nedeniyle iptalinden dolayı oluşan zararının, davacının dosyaya yansıyan illiyet bağını kesen ağır kusurunun tespit edilmemiş olması karşısında, TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Hazine tarafından karşılanması gerektiği yönündeki kabulünde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. - 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili belediye başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmaların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Ne var ki mahkemece, taşınmazın niteliği ve değeri yönünden belirtilen yöntemle bir araştırma yapılmamış, tapudaki satış bedeli ve davacının yaptığı masraflar üzerinden zarar belirlenerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hal böyle olunca; çekişmeli taşınmazın zararın doğduğu 20.02.2012 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu Kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu Kararı çerçevesinde arsa yahut arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinde belirtilen yönteme göre oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle yeniden keşif yapılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre bu tarihteki gerçek değeri varsa üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle tespit edilmeli, emsal satış yöntemine göre zarar belirlenecek ise taraflarca gösterilecek veya bilirkişi kurulu tarafından resen belirlenecek emsaller arasından, değerlendirme tarihine yakın zamanda, gerçek satışlara ait taşınmazın resmi satış tablosu getirtilmeli, imar parsellerine yakın olup olmadığı, kadastro veya imar parseli niteliğinde olup olmadığı, DOP düşülmesi gerekip gerekmediği araştırılmalı, çekişmeli taşınmazın konumunun, emsal taşınmaz ve çevredeki yakın imar parselleri ile birlikte kroki üzerinde gösterildiği, denetime imkan veren rapor hazırlattırılmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, incelemeye dayanılarak hüküm kurulması usul ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 08/07/2020 günü oy birliğiyle karar verildi.
